Immobilienverkauf: wichtige Infos von Steuer bis Vorvertrag

Immobilie online verkaufen lassenIm fortgeschrittenen Alter fassen viele Immobilienbesitzer den Entschluss, ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Sei es, dass man einen Umzug in die Nähe der Kinder plant, oder sei es, dass man sich am Wohnort verkleinern möchte – die bisher genutzte Immobilie sollte in jedem Fall zuvor bestmöglich verkauft werden. Unser Autor hat dazu die wichtigsten Informationen und einige Tipps zusammengetragen.

Makler oder Verkauf in Eigenregie?

Verkäufer haben heutzutage die Wahl, für die Suche nach einem Käufer einen Makler zu beauftragen oder in Eigenregie die Immobilie zu verkaufen. Anders als bei der Vermietung von Immobilien gilt hier nicht das Bestellerprinzip. Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vereinbaren Verkäufer und Immobilienmakler frei, wer die Maklerprovision zu tragen hat. Darüber hinaus ist zu entscheiden, ob die Haus- oder Wohnungsbesitzer ihre Immobilien online verkaufen lassen oder nur über Zeitungsinserate. Dabei sind verschiedene Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen.

Verkäufer, die ihre Immobilien online verkaufen lassen, erreichen auf diesem Weg wesentlich mehr Interessenten. Allerdings müssen sie auch in Kauf nehmen, dass sich jedermann die Präsentation des Hauses einschließlich der Preisvorstellung ansehen kann. Außerdem hat man gleichzeitig einen höheren Aufwand in der Abwicklung.

Bei einem Immobilienverkauf gilt es viele weitere wichtige Punkte zu beachten. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:

Die Preisfindung

Ein Makler hilft schon im Vorfeld bei der Ermittlung eines angemessenen Preises für die Immobilie. Wer auf diesen Service verzichtet, sollte sich sehr gründlich über die Marktlage informieren, bevor er die Immobilie zu einem bestimmten Preis anbietet. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass man Immobilien online verkaufen lassen möchte.

Zu hohe Preise führen dazu, dass sich kein Käufer findet. Ist dies über einen längeren Zeitraum der Fall, unterstellten potentielle Interessenten, dass die Immobilie entscheidende Mängel besitzt und deswegen unverkäuflich ist. Dann helfen oft auch drastische Preisreduzierungen nicht mehr und die Verkäufer bleiben auf ihrer Wohnung oder ihrem Haus sitzen.

Fotos für das Exposé

In jedem Fall benötigen Verkäufer Fotos vom Innen- und Außenbereich ihrer Immobilie, um diese ansprechend zu präsentieren. Viele Makler übernehmen diese Aufgabe und fertigen professionelle Bilder von guter Qualität an. Wer dies selbst erledigen möchte, sollte die Immobilie aus möglichst vielen verschiedenen Blickwinkeln aufnehmen. Auch besondere Ausstattungsmerkmale, wie zum Beispiel ein Kamin oder ein Wintergarten, sollten unbedingt fotografiert werden. Selbstverständlich wirken Bilder einer perfekt aufgeräumten und geputzten Wohnung wesentlich ansprechender als Aufnahmen von unordentlichen Räumen. Auch sollten Sie einen sonnigen Tag für die Fotos wählen – automatisch macht ihre Immobilie einen freundlicheren und helleren Eindruck.

Der Energieausweis

Seit einiger Zeit ist es gesetzlich vorgeschrieben, Immobilienverkäufe nur noch mit einem Energieausweis vorzunehmen. Sowohl Architekten und Bauingenieure als auch speziell ausgebildete Energieberater erstellen einen derartigen Energieausweis. Der jährliche Energieverbrauch der Immobilie ist nach Möglichkeit schon bei der Veröffentlichung des Kaufangebots zu nennen, auch wenn Besitzer Immobilien online verkaufen lassen. Darüber hinaus ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages den Energieausweis auszuhändigen.

Der Verkauf beim Notar

ImmobilienverkaufDa der Verkauf von Immobilien aufwendig und kompliziert ist, darf er ausschließlich unter Mitwirkung eines Notars vorgenommen werden. Diese Regelung gilt allerdings nicht für einen Vorvertrag, dessen Abschluss nicht zwingend erforderlich, aber sehr empfehlenswert ist. Sobald ein Käufer gefunden ist, schließen Verkäufer und Käufer einen verbindlichen Vorvertrag ab, der beide Seiten davor schützt, dass der Vertragspartner unerwartet wieder abspringt.

Alle wichtigen Eckdaten des Verkaufs werden im Vorvertrag festgehalten und außerdem wird darin genau geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt vom Kauf möglich ist und welche Vertragsstrafe dann fällig wird. Der eigentliche Immobilienkaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt sowie beiden Parteien vorgelesen und erläutert. Alle Immobilienverkäufer sollten darauf achten, dass darin auch ein Gewährleistungsausschluss für bis dato unbekannte Mängel vereinbart wird.

Die Übergabe der Immobilie

Die Übergabe der Immobilie erfolgt am im Kaufvertrag vereinbarten Termin. Allerdings sollte der Verkäufer das Haus oder die Wohnung nur übergeben, wenn zuvor der Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto in voller Höhe eingegangen ist. Es ist ratsam, ein schriftliches Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen, das vom Käufer und Verkäufer unterschrieben wird.

Steuerliche Aspekte

Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei. Während bei nicht selbstgenutzten Immobilien ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf liegen muss, gilt diese Regelung für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen nicht. Hier ist es lediglich erforderlich, dass der Verkäufer in den zwei Jahren vor dem Verkauf ununterbrochen selbst in der Immobilie gewohnt hat. Ein Immobilienverkauf löst auch Grunderwerbsteuer auf, die rechtlich gesehen vom Käufer und Verkäufer geschuldet wird. Doch üblicherweise ist im Kaufvertrag geregelt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer alleine trägt.

Unverbindlichen Maklervergleich durchführen

In Zusammenarbeit mit dem Käuferportal bieten wir Ihnen nun noch die Möglichkeit eines Online-Maklervergleichs:

Bildquellen/Fotografen: Christian Schwier und Janina Dierks – Fotolia


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